למורשת ההיסטורית של חיפה דרושה ‘כיפת ברזל’

רכס הכרמל הוא דוגמא מובהקת לנזקים האדירים שמביאה תמ”א 38 למורשת ההיסטורית והנופית של חיפה. זה הזמן לעצור את הנזק הבלתי הפיך למרקם ההיסטורי של העיר

תמ”א 38 ותוספותיה נהפכה ל’גולם שקם על יוצרו’, בהיותה המכשיר הדורסני ביותר שקיים כיום במדינת ישראל כלפי מרקמים לשימור ואתרי מורשת בנויה שהוגדרו ושטרם הוגדרו לשימור. התמ”א, שנולדה כאמצעי לחיזוק מבנים שאינם בנויים לפי התקן המתאים, מקנה לבעלי המבנה זכויות יתר לתוספות בנייה, אשר מפצות אותם בגין ההשקעה הכרוכה בפעולת החיזוק. לו בכך היה מסתפק המחוקק – ניחא. זה היה רק סממן נוסף של העברת האחריות מכתפי המדינה לכיסי אזרחיה. עוד הפרטה של חובות המדינה לציבור. אלא שבמהלכים מתוחכמים – אשר יהיה עוד צורך לחקור את הכוחות שיזמו והניעו אותם – מאפשרת התמ”א תוספות בנייה חריגות למבנים שאינם עמידים קונסטרוקטיבית ולא ניתן לחזקם או להוסיף להם ממ”דים, כך שניתן להרוס אותם כליל ולבנות במקומם מבנה חדש ומחוזק, מתאים לתקן וכולל ממ”דים.

התמ”א מאפשרת לבעלי דירות ויזמים לקבל זכויות בנייה חריגות בעליל, המגיעות אף לכדי שתי קומות וחצי לפחות לגובה, ועוד כהנה וכהנה על פני הקרקע. מבנים היסטוריים בני קומה עד ארבע קומות עלולים להיעלם, ובמקומם ייבנו מבנים של עד שבע וחצי קומות – זאת תוך כדי הרס המרווחים הקדמיים והצדדיים, קיטון במדרכות ובשטחי החנייה הציבוריים ופגיעה אנושה במרקם הנוף באותם מרחבים. מובן מאליו, שפיתיון כלכלי כזה לא נעלם מעיניהם של יזמים זריזים שיכולים כבר ‘להריח’ את הרווח הצפוי. הם רוכשים מבנים שיש סיכוי להשביחם באופן זה, ומגישים תוכניות בנייה כשמלוא תאוותם משוקע בהן: גם מלוא זכויות התב”ע שטרם מוצו, וגם זכויות בגין תמ”א 38 ותוספותיה. מובן מאליו שמרבית המבנים בעלי פוטנציאל ההשקעה הפנטסטי הזה, יימצאו בליבה העירונית הוותיקה של הערים הגדולות, ואולי גם בכמה מושבות שהיו לערים, ולא במאות אלפי המבנים הפזורים בפריפריה של ישראל – והרי אלו המבנים שזקוקים לחיזוק (בהיותם באזורים סייסמיים רגישים) או לפינוי-בינוי באמצעות התמ”א – שכן בעלי הדירות בערים אלה מוגבלים באפשרויות לשיפור הדיור או להגירה למוקדי צמיחה.

החמור מכל, מתרחש ביחס למבנים לשימור ובמרקמים לשימור, שהופקרו לחלוטין ליוזמות המפלצתיות של היזמים ושל האדריכלים הסרים למשמעתם, ומתחרים זה בזה מי יציע לבעלים למצות כמה שיותר אחוזי בנייה וסטייה מהמותר. אמנם, בתוספת השלישית לתמ”א ישנם סעיפים המאפשרים לוועדות לשימור ברשויות המקומיות, ולוועדות התכנון והבניה, שלא לאשר את הבקשות החריגות ולדרוש לשמר את המבנה גם אם יחוזק – אך חזקה על היזמים שתמיד יימצא קונסטרוקטור שיחתום על כך שלא ניתן לחזק את המבנה, או עורך דין אגרסיבי שהרשות המקומית תעדיף שלא להתמודד מולו בוועדות הערר ובבתי המשפט.

נראה שהעיר המובילה בכניעה מוחלטת לקפיטליזם החזירי הגלום בתמ”א 38 היא חיפה, בה קיימים מרקמי נוף כמו רכס הכרמל, נווה שאנן ובת גלים. רכס הכרמל למשל, הוא דוגמא מובהקת לנזקים האדירים שגורמת תמ”א 38 למורשת ההיסטורית והנופית של חיפה. שכונות הכרמל מצטיינות בשילוב מדהים וייחודי בישראל, של בנייה צנועה יחסית, מודרנית לשעתה, הכוללת מערך רחובות וסמטאות מקשרות צרי מידות, טבולים בשדרות עצים ומרווחים ראויים בין המבנים. הבנייה משולבת בשפעת ירק, עצים, נטיעות ומרווחים צידיים ירוקים, המקנים במבט על תחושה של יער-עד ובו מבצבצים מבני המגורים בעלי 4-3 קומות או אפילו פחות מכך.

תמא 38 - יוסי בן ארצי_ כתבה

הייחודיות של רכס צר אשר הים נשקף ממנו לכל כיוון, הוואדיות המאפשרים זיקה בין אדם וטבע, זאת לצד הסגנון הבינלאומי ששלט בבניה משנות ה-30′ ואילך – יצרו כאן מרקם נופי היסטורי נדיר בישראל. כמובן שבהתאם לכך נובעת יוקרתו החברתית ומקור משיכתו הכלכלית. דומים לו גם נווה שאנן ההיסטורית וחזית הים הנדירה של שכונת בת גלים, השכונה היחידה בישראל הבנויה על קו המים, אשר הכורת כבר עלה עליה ועל בתיה ההיסטוריים, תרתי משמע.

90% מבקשות הבנייה לפי התמ”א הן בשכונות אלה. נדיר יהיה למצוא תוכניות מבוססות תמ”א כאלה בשכונות העיר האחרות כמו נווה דוד, קריית אליעזר, מורדות נווה שאנן והעיר התחתית. במקרה של שכונות אלה דווקא טוב היה לו יזמו בהן פרוייקטים שהיו מביאים לשיפור חיי תושביהן שכן הללו הן פריפריה עירונית, בדיוק כשם שעיירות הפיתוח לשעבר הן הפריפריה הישראלית – ומי ישקיע שם, באזורים רגישים אלה לרעידות אדמה, כשעיריית חיפה ומוסדות התכנון מעניקים לו מכרה זהב של אחוזי בנייה והחזרי השקעה ברכס הכרמל היוקרתי והיקר?

וכדי להדגים זאת, ממש בימים אלה אישרה הוועדה המקומית שתי תוכניות להרס מלא או חלקי של מבנים בכרמל ההיסטורי, ועוד כמאה אתרים נוספים מצויים בסכנה דומה. הנה מה שביקשו היזמים:
“…תוספות בניה לדירות קיימות בקומות א’ וב’ בגין תמ’א 38/3; תוספת יחידת דיור בקומת העמודים; יח”ד בשתי קומות מוצעות על הגג. ובנוסף מחסנים; ביתן אשפה; חניות; מעלית; הבקשה כרוכה ב: עודף שטח בניה; תוספות בניה בגין תמ”א 38/3; בליטות למרווחים צידיים ולמרווח אחורי; תוספת קומה רביעית על חשבון קומת עמודים, בגין תמ”א 38/3 ;גובה בנין מעל המותר; ממוצע גובה קומות מעל המותר…”.

וכל זאת בחסות התמ”א שבאה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. במבנה סמוך באותו רחוב, אישרה העיריה הריסה של מבנה והקמת מבנה חדש בלשון כדלהלן:

“…תוכנית להקמת בניין בן שלוש עשרה יחידות דיור תוך הריסת בנין קיים כפוף לתמ”א 38/2. הבקשה כרוכה בעודף שטח בניה מעל למותר, תוספת שתי קומות מעל למותר, ניצול קומת עמודים למגורים, לובי גדול וגבוה מהמותר, חריגה לגובה, בליטות למרווחים צדדים ואחורי, שטח חניה גדול מהמותר, פיתוח גבוה מהמותר, ובליטה נקודתית למרווח קדמי במגרש אי רגולרי, הקלה לנושא החניה במרווח הקדמי, הקלה לנושא פרגולות…”.

הכל טבול ב’עודף’, תוספות וחריגות.. זאת ועוד: בניגוד לבקשות נציגי הציבור בוועדה לשימור מאז 2009, עיריית חיפה לא קיימה דיון עקרוני בשיתוף הציבור על משמעות תמ”א 38, והשפעתה על אופיו של הכרמל הוותיק ושכונותיו הירוקות המצויות בכרמל המערבי, המרכזי והדרומי, או בכל שכונה אחרת. כך לא ברור כיצד ישפיעו למשל ביטולי המרווחים הצידיים והאחוריים, וכיצד בניה של חניות וכניסות לחצר פוגעת בשורשי כל העצים ברחוב הראשי ובחצרות סמוכות? מהי השפעת מבני הענק הנכנסים למגרשים הקטנים והירוקים של ההר, והופכים אותו ממרקם של מבנים צנועים טבולים בירוק, למדבר ארכיטקטוני של מבנים מגושמים חסרי זיקה לסביבה הייחודית שלהם?
היום, ברגע האחרון ממש לפני הריסתה של חיפה היפה נדרש יותר מכל לצעוק מכל עבר: עצרו!
עצרו באמצעות חקיקת עזר כל דיון בבקשות על פי תמ”א 38 במרקמים לשימור, וביחס למבנים לשימור, ותנו בידי הרשויות “כיפות ברזל” או “מעילי רוח” להתמודד בפני הטילים החמסניים של היזמים חסרי המעצורים.

הבשורה הטובה היא שיש כבר התארגנויות רבות של תושבים, יש עמותות, ויש ערים שעצרו כבר מתן היתרים אלה, כי התברר להן הנזק האדיר שגורמת התמ”א למרקם ההיסטורי שלהן. יהיה קשה להשיב את מלוא ההליך לאחור, אבל עדיפה התמודדות משפטית במשך שנים ארוכות על פני פוטנציאל הנזק והבכייה לדורות.

לשם כך נחוצה מנהיגות אמיצה של פרנסי העיר – ולא פחות מכך – זעקה ציבורית גדולה, ומאבק בהובלת המועצה לשימור אתרים וגורמים אחרים, אשר ימנעו את הרס המורשת העירונית בישראל, לפני שרעידת אדמה כלשהי תעשה כן, חלילה. צריך ורצוי להגן על מבנים ישנים ועל מבנים היסטוריים שלא עומדים בתקן – אך צריך גם להתקין תקן, שיגן עליהם מפני הרס מעשה ידי אדם.